不動産投資

Y’sパートナーのコンサルティングスタンス

投資とは、出口を迎えて完結する。

これは、株式投資に置き換えて考えてみると分かりやすいです。例えば、銀行株(1株・100円)を1万株(100万円分)購入したとします。株価が300円になれば、200万円儲かった事になります。

でも、それは、300円になった時に売却して初めて、200万円儲かった。つまり投資が完結する訳です。株価が300円の時に売却しなければ、絵にかいた餅となり、儲かった事にはなりません。

翌日にリーマンショックの様な株の大暴落が起き、翌日に株価が50円になる可能性だってあります。


不動産投資にも全く同じことが言えます。売却して初めてその投資が完結します。一般的に不動産投資と言いますと、将来の安定収入としてと考えて、売却を想定しないで購入される方が多く見られますが、それでは、投資は完結しません。

自分の投資したものが成功したのか失敗したのかの判断が非常にしにくいのです。

不動産投資における長期保有は儲からない?

先に事例でご紹介したように本当の意味での不動産投資は、アフタータックスキャッシュフロー(税引後の手取り収入)です。ビフォア―タックスキャッシュフロー(税引前の手取り収入)では、ありません。


日本の税法は累進課税で、会社の給料と不動産所得は合算され、高税率になります。

銀行ローン返済は、元利均等返済で、借入元本が年々増加してゆきます。逆に減価償却は年々減少するか、もしくは途中で無くなってしまいます。つまり、保有期間が長くなればなるほど、経費として認められるものが少なくなり、所得が増えていくのです。


長期保有をしていくと、税金がどんどん増えてゆきます。また、長期保有をしていくと、家賃が減少してゆきます。収入は少なくなり、税金は増えてゆくという仕組みになっているのです。

上記2点の理由より弊社のご提案する投資スタンスは下記の通りとなります。

具体的なコンサルティングの手順

全体の流れ

ステップ-1

お客様の資産背景につきましてお伺いさせて頂きます。

お客様のお仕事、ご年収、お持ちの不動産、ご年齢、負債(住宅ローン・アパートローン・自動車ローン等)、ご勤務先、ご預金等、弊社よりご質問をさせて頂きます。

お客様の投資目的をご一緒に考え、目的を明確に致します。


  • 物件購入後、すぐにキャッシュフローを得たいのか?
  • 老後の為に、資産(現金)を増やしたいのか?
  • 子供の為に残してあげたいのか?
  • 節税対策を行いたいのか?
  • 不動産を保有しているという誇りを持ちたいのか?
  • 相続税対策を行いたいのか?
ステップ-2

  • 適正家賃への見直し
  • 空室率の予測
  • 経費の予測
  • 銀行ローンの借り入れ可能額の予測
  • スナップショットでのキャッシュフロー予測

VTRでの将来予測


会計事務所とのタイアップによる税引後のキャッシュフロー予測
上記のフィルターを通してご提案させて頂いた物件の現地視察を行います。

ステップ-3

弊社のご提案した物件を気に入って頂きお話を進めていく為に、物件の購入申込書に記載して頂き、物件をクローズ致します。

不動産情報は、常にオープンとなっており、購入の申し込みをして初めて物件を抑えることができます。

ステップ-4

お客様に必要書類をご用意頂き、銀行へ融資の相談を致します。

ステップ-5

銀行より融資の内諾がおりましたら売買契約を行います。

ステップ-6

銀行で登記・残代金の支払い・各種清算金等の支払を行います。

ステップ-7

弊社の協力店である管理会社をご紹介させていただきます。
空室が出た時にどうすれば埋まるのか・・・管理会社様と一緒になってご提案させていただきます。

ステップ-8

弊社提携税理士をご紹介して確定申告の手伝いを致します。

一般的に償却資産として計上すべきものでも、一括経費計上できる可能性のあるもののご提案や、青色申告の手続き等、弊社と共にお客様へご提案も含めた確定申告のお手伝いを行います。

ステップ-9

最初に決めたお客様の目標をクリアーできる時期を見計らい、売却のご提案を行います。

ステップ-10

IREM JAPANネットワークを生かした幅広いお客様へのご紹介活動が可能です。
また管理会社(協力店)様より、売り物件のトラックレコードを開示して、次の買い手にご納得いただけるデーターを提供できます。

ステップ-11

買い手が見つかりましたら購入時と同様に売買契約を行います。

ステップ-12

買い手様より、売却代金の授受・清算金の授受・登記手続きなど行い、お客様のお通帳に投資した金額が数倍に増えて残高として残ります(笑)

ステップ-13

売却益が出た場合、長期譲渡所得税が発生します。
毎年確定申告は行いますが、最後に譲渡税の宣告を行います。

Y'sパートナー株式会社

北海道の投資不動産の分析なら、弊社へお任せください! 効果的な募集活動ノウハウ、運用など全力でサポート致します。

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